Poznámky k jednotlivým aktivitám a realizaci projektu

Tato stránka je kapitolou šablony Koupě bytu.

1. Přípravná fáze

Ještě před výběrem bytu a jeho samotným nákupem je potřeba zvážit a rozhodnout několik důležitých bodů. Je dobré si ujasnit, jaký byt chceme, k jakému účelu, v jaké lokalitě a jakým způsobem jej hledat a koupit. Během přípravné fáze je ideální vytvořit si jasnou strategii, jakým způsobem bude výběr bytu a jeho nákup probíhat.

1.1. Myšlenka o koupi bytu

Nápad koupit vlastní byt má samozřejmě racionální důvody. Může to být výhodná investice, která dlouhodobě neztrácí svou hodnotu (spíše naopak), může to být potřeba bydlet ve vlastním a také rozhodnutí neplatit neustále nájem, což není investice do svého, ale spíše „vyhazování peněz“. Ať už má myšlenka o koupi bytu jakékoliv kořeny, je to důležité životní rozhodnutí. Často jde o celoživotní úspory, které navíc doplní úvěr, který musíte v dalších letech splácet. To vše je ke zvážení.

1.2. Vyhledání informací

Během rozhodování, zda koupit byt, kde a jaký, si vyhledejte dostatek informací. Na internetu jednoduše zjistíte, kolik zhruba za byt dle Vašich představ dáte. Najdete zde také webové stránky, kde jsou byty nabízeny přímo vlastníky bez realitních kanceláří, najdete různé realitní kanceláře a hlavně široký výběr bytů k prodeji. Tipy na konkrétní weby uvádíme níže.

1.3. Určení typu vlastnictví bytu

Kromě zvážení velikosti bytu se musíte rozhodnout, jestli chcete koupit byt v osobním vlastnictví, který vyjde dráže nebo byt družstevní, který je levnější. Rozdíly mezi bytem v osobním vlastnictví a bytem družstevním jsou následující:

byt v osobním vlastnictví:

• jste přímým vlastníkem nemovitosti
• můžete s ním volně nakládat (pronajímat, prodat, rekonstruovat)
• můžete jej koupit prostřednictvím hypotečního úvěru (banka vždy požaduje vhodnou zástavu, družstevní byt nelze zastavit a není tak možné na něj čerpat hypoteční úvěr

družstevní byt:

• je zpravidla levnější než byt v osobním vlastnictví
• při prodeji neplatíte daň z převodu nemovitostí (2014 – 4%)
• jste pouze členem družstva a z tohoto členství vám plyne právo byt na základě nájemní smlouvy užívat, či toto právo komukoliv prodat
• vaše pozice je slabší: je třeba žádat o souhlas s pronájmem další osobě, mít souhlas k rekonstrukci atd.

1.4. Rozhodnutí o využití služeb RK nebo nákupu svépomocí

Dalším krokem v přípravné fázi je rozhodnutí, zda využít služeb RK nebo koupit byt svépomocí. Realitní kancelář má větší přehled na trhu s nemovitostmi, větší výběr a možnosti. Nemusíte tak koupi bytu dávat tolik energie, RK za Vás zařídí hledání vhodného bytu dle Vašich parametrů, zajistí veškeré papíry (např. kupní smlouva), právní služby apod. Musíte ale realitní kanceláři zaplatit provizi, která bývá obvykle v rozmezí 3-5% z kupní ceny. Na druhé straně nákup svépomocí Vám přinese velkou zkušenost, ušetříte náklady na RK a vyhnete se riziku, že byste narazili na neseriózní RK. Bez RK nemáte tak široký výběr bytů a musíte se koupi aktivně věnovat několik měsíců. Chcete-li kupovat byt bez RK, je vhodné spolupracovat s právníkem. Ten vám zkontroluje správnost právního průběhu prodeje bytu, poradí, jak jej zabezpečit, abyste nenaletěli nepoctivému prodejci. Právníci jsou ale dost drazí – jen připravit kupní smlouvu vyjde na 4-10 tisíc a k tomu kupující potřebuje minimálně rezervační smlouvu, ať si nevyřizujete měsíc hypotéku a pak to prodávající prodá někomu jinému. Možným způsobem nákupu také může být obrátit se na důvěryhodného nezávislého realitního poradce, který se zájemcem zkonzultuje požadované parametry bytu, pomůže s vyhledáváním vhodných bytů a odborně dohlédne na samotnou koupi. Dále dohlédne, ať zájemce koupí nemovitost za přiměřenou cenu, bez právních vad a především dohlédne na bezpečný proces koupě nemovitosti a pomůže s vhodným financováním.

1.5. Určení vhodných lokalit

V neposlední řadě se musíte rozhodnout, ve které lokalitě chcete byt koupit. Ať už chcete koupit byt pro své bydlení nebo jako investici a pronajímat jej, prohlédněte si dobře vytipovanou lokalitu. Jaká je zde dopravní dostupnost, jaké služby jsou v okolí, jaký typ lidí v oblasti žije a obecně jaké jsou v lokalitě podmínky. Před započetím hledání bytu je určení vhodných lokalit nutností.

Kontrolní seznam – podle čeho vybírat lokalitu:

• Dopravní dostupnost
• Pracovní možnosti – dojezd do práce, možnost získat práci apod.
• Bezpečnost lokality
• Klimatické podmínky a čistota prostředí
• Občanská vybavenost (pošta, obchody, školka, doktor atp.)
• Možnosti parkování
• Dobré/špatné jméno místa
• Klidné/rušné místo

2. Výběr bytu

Máme-li jasnou představu o tom, kde a jaký byt chceme koupit, můžeme začít hledat. Musíme se rozhodnout, zda využít služeb realitní kanceláře nebo hledat byt na vlastní pěst. Širokou nabídku bytů nabízejí specializované internetové portály (ty hlavní jsou uvedeny v kapitole Další doporučení).

2.1. Vybírání z nabídky bytů

Ještě než oslovíte realitní kancelář, můžete se sami podívat, jaké byty jsou na prodej. Uděláte si tak představu o cenách a možnostech v dané lokalitě. Najdete-li byt sami, v dalším kroku oslovíte vlastníka bytu či realitní kancelář, která jej zastupuje. Rozhodnete-li se spolupracovat s RK, zadáte jí své požadavky a ona hledá vhodný byt namísto Vás. Výhodou této možnosti je skutečnost, že RK mají větší výběr bytů, lepší informace a možnosti, jak byty hledat. Realitní kancelář pro Vás najde jeden či více bytů, které odpovídají Vašim kritériím, Vy si jednotlivé nabídky projdete a rozhodnete se, které byty chcete vidět.

2.2. Oslovení RK nebo vlastníka bytu

Máte vybráno několik bytů, které byste rádi viděli. V případě, že nespolupracujete s RK, sami oslovíte vlastníka bytu. Můžete se zeptat ještě na další informace o bytu a dohodnout si jeho prohlídku. Jestli Vás zastupuje RK, tak většinou kontaktuje vlastníka bytu či druhou RK sama a dohodne Vám termín prohlídky. Zjistěte si již předem, jestli nejdete na prohlídku zbytečně a telefonicky či emailem se zeptejte na základní otázky – to, co je pro Vás nejdůležitější (např. cena a velikost bytu, patro, termín prodeje, lokalita, možnosti financování apod.).

2.3. Prohlídka bytu a lokality

Konečně přichází moment, kdy uvidíte svůj potencionální nový byt osobně. Ať už jednáte s vlastníkem či s RK, zeptejte se na důležité detaily, které nebyly uvedeny v inzerci. Např. chtějte vidět rozpis nájmu, zjistěte si detailní informace o stavu celého domu, zadluženosti, atd.

Sami ucítíte, jestli se Vám byt a jeho atmosféra líbí, zjistíte jaký máte pocit z okolí. Projděte se po okolí, uvažujete-li vážně o koupi, zajeďte na místo vícekrát, nejlépe i v různé denní doby. Uvidíte, jak svítí do bytu slunce, jaká je v lokalitě atmosféra a možná narazíte i na některé své budoucí sousedy.

Kontrolní seznam – čeho všeho si všímat při prohlídce bytu a co si o bytu zjistit:

• Celkový stav domu
• Poloha domu a bytu – blízkost rušné ulice, slunečnost apod.
• Stav bytu
• Sousedé ve vchodu a blízkém okolí
• Výše nájmu
• Stav hospodaření vchodu/družstva
• Kolik by stál převod do osobního vlastnictví, jde-li o družstevní byt?
• Rekonstrukce domu (zateplení, rozvody vody, odpadů, elektřiny) – proběhla, je nutná, chystá se? Popř. kolik je na to našetřeno ve fondu oprav?
• V jakém stavu se byt předá – co tam majitelé nechají?
• Proběhla rekonstrukce bytového jádra?
• Výtah / patro
• Kde se byt v domě nachází? Např. pod střechou může být tepleji v létě a chladněji v zimě, ale zase je tam větší klid (neslyšíte sousedy nad sebou) aj.

2.4. Oslovení sousedů

Zeptejte se sousedů/správce domu na stav celého domu, na atmosféru domu, na případné problémy a další zajímavé informace. Sousedé a jejich informace mohou být důležitým závažím při rozhodování na miskách vah. Přece jen jsou nestrannými znalci nejbližšího okolí a poměrů v domě.

2.5. Konkrétní výběr bytu

S prohlídkami bytů můžete začít již v době, kdy nemáte dostatečné finance, ale již se rozhodujete, že koupíte byt. Připravíte se tak na vážné prohlídky, které přijdou časem a bude mít lepší přehled, jaké byty a za jakých podmínek se nabízejí. Když už máte peníze a jste rozhodnuti pro koupi a absolvovali jste několik prohlídek, musíte se rozhodnout, který byt koupit. Srovnejte své představy, cíle a požadavky s realitou a vyberte si ideální kombinaci. Poraďte se s realitním makléřem, jestli mu důvěřujete, případně s rodinou či kamarády. Dobře zvažte všechna pro a proti a učiňte definitivní rozhodnutí =)

3. Nákup bytu

Rozhodli jste se, který byt koupíte, teď je potřeba provést samotnou koupi. Kupujete-li byt přes RK, ověřte si ji, stejně tak si ověřte byt a vlastníka v katastru nemovitostí. Promyslete dobře financování, dobře si projděte kupní smlouvu a po podpisu kupní smlouvy ji co nejdříve doručte katastru nemovitostí.

3.1. Ověření RK

Před samotnou koupí si ověřte realitní kancelář, která byt prodává. Zkuste na internetu najít diskuze o RK, zjistit, jestli o ní někdo nepsal negativní informace, nahlédněte do Obchodního rejstříku (http://www.obchodni-rejstrik.com/obchodni-rejstrik/index.php)  a do registru dlužníků (insolvenčního rejstříku). Zeptejte se na tuto RK známých a pokuste se odhadnout její důvěryhodnost. Máte-li o RK pochybnosti, raději s ní nespolupracujte nebo si najměte zkušeného právníka.

3.2. Ověření v katastru nemovitostí

Byt může prodat pouze jeho majitel. Na katastru nemovitostí (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ na internetu lze zjistit informativní výpis) si ověřte, kdo je majitelem vybraného bytu. Může se stát, že majitelů je více. V tom případě je vhodné zjistit, kdo má předkupní právo. Pokud svůj podíl prodává jeden ze spolumajitelů, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. A jinému zájemci jej může prodat, až když podíl ostatní spolumajitelé odmítnou. Jestli se na prodeji dohodli všichni majitelé a jednáním je pověřen jen jeden z nich, musí mít písemné a ověřené zplnomocnění všech spolumajitelů.

Další informací, kterou získáte na katastru nemovitostí, je skutečnost, zda se nemovitostí neručí za půjčku. Pokud by tomu tak bylo, najdete v listu vlastnictví poznámku o zástavním právu. To se váže k nemovitosti, a pokud majitel dluh nesplácí, banka může nemovitost prodat. Než za nemovitost zaplatíte, trvejte na tom, aby před vaší platbou byla zástavní práva vymazána. Pokuste se také zjistit, zda na byt či dům není například uvalena exekuce, nebo zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno. Pokud ano, zjistěte jaké.

Pokud se jedná o družstevní byt, bude majitelem pořád družstvo a prodává se členský podíl v družstvu a s ním související užívání bytu. Jde tedy o jiný právní vztah.

3.3. Volba typu financování

Existuje několik možností, jak koupi bytu financovat. Dobře si to promyslete a vyberte si tu variantu, která Vám nejvíce vyhovuje. Můžete mít našetřeno a zaplatit celou částku najednou (nebudete přeplácet), můžete získat hypotéku, splatit část hned a zbytek částky si půjčit od banky, které pak budete měsíčně splácet. Hypotéky poskytují za různých podmínek téměř všechny banky.

K vyřízení hypotéky většinou potřebujete:

• potvrzení o výši příjmů
• výpis z katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy
• nabývací titul k nemovitosti původního vlastníka
• kupní smlouva (příp. smlouva o budoucí kupní smlouvě)
• doklady prokazující způsob uhrazení části kupní ceny (doklady o úhradě rozdílu mezi výší půjčky a cenou za byt)
• odhad ceny nemovitosti

3.4. Složení zálohy u RK nebo advokáta – rezervační záloha

Rezervační zálohu kupující klient skládá na příslušný účet realitní kanceláře, popř. advokátovi, či na účet majitele nemovitosti, jako důkaz toho, že chce nemovitost koupit. Tato záloha je rezervační proto, že si jako kupující rezervujete danou nemovitost na nějakou dobu, po kterou se majitel nemovitosti či realitní kancelář zavazuje, že Vámi vybranou nemovitost neprodá nikomu jinému. Zároveň se zavazujete vy jako kupující k tomu, že do konce „rezervační lhůty“ uzavřete s majitelem nemovitosti smlouvu o budoucí kupní smlouvě či přímo kupní smlouvu. Výše rezervační zálohy bývá cca 5-10% z kupní ceny bytu.

Pokud kupujete byt přes RK, tak se při podpisu rezervační smlouvy skládá rezervační částka. Výše rezervační zálohy, délka rezervační lhůty, podmínky, ze kterých se záloha vrací či propadá, stejně tak jako uvedený právní stav nemovitosti jsou těmi nejdůležitějšími parametry. Také byste se měli chránit dostatečnými doklady, že platba rezervačního poplatku byla řádně přijata v souladu s rezervační smlouvou, tzn. měli byste obdržet řádný daňový doklad v případě složení zálohy v hotovosti nebo se informovat, zda daná záloha dorazila v pořádku na ten správný účet.

3.5. Podepsání smlouvy o budoucí kupní smlouvě (v praxi používáno spíše zřídka)

Smlouva o budoucí kupní smlouvě Vám zaručí, že prodávající nebude nemovitost prodávat nikomu jinému. Dají se v ní ukotvit podmínky pro lhůtu splatnosti, lhůtu uvolnění bytu a jiné. Nevýhodou této smlouvy je pouze fakt, že si ji musíte nechat vypracovat a zaplatit za ni. Pokud ale kupujete byt přes realitní kancelář, je toto zpravidla zdarma jako součást Vámi zaplacené provize (rezervačního poplatku).

3.6. Podepsání kupní smlouvy

Posledním krokem, předtím než se stanete majiteli bytu, je podpis kupní smlouvy. Tu Vám buď vytvoří právník nebo realitní kancelář. Budete-li si ji psát sami, buďte obezřetní a dobře se informujte o všech náležitostech. Kupní smlouva by měla být bezchybná, pokud v ní katastr nemovitostí najde právní chyby, hrozí zastavení řízení a potřeba znovu platit katastru nemovitostí 1000 Kč za „kolek“. Mezi dalšími doporučeními uvádíme odkaz na Vzor kupní smlouvy. Na základě kupní smlouvy vzniká prodávajícímu povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě a kupujícímu převzít předmět koupě a zaplatit kupní cenu.

3.7. Ověření vkladu do katastru nemovitostí

Po uzavření kupní smlouvy ji co nejdříve doručte na katastr nemovitostí, ať jste zapsáni jako nový vlastník. Nemovitost je totiž vždy přepsána na toho, kdo smlouvu o prodeji na katastrální úřad doručí jako první.

4. Užívání bytu

Koupili jste byt a můžete jej začít užívat. Je potřeba navést na sebe platby za využívání elektřiny, vody, topení, plynu, případně kabelové televize, internetu apod. Můžete si také na byt přepsat své trvalé bydliště. Byt můžete také pronajímat (družstevní byt jen se souhlasem družstva).

4.1. Navedení plateb za využívání elektřiny a plynu

Po koupi bytu se musíte rozhodnout, od které společnosti budete kupovat elektrickou energii a plyn. Energie byla napsána na předchozího majitele a ten měl smlouvu s jistou společností. Kontaktujte ji a dohodněte se na přepsání el. energie na vás, případně na změně dodavatele. Domluvíte se také, jakou formou budete energii platit (SIPO, převod na bankovní účet apod.). Stejný proces platí i pro plyn. Nejlepší variantou je připravit předávací protokol, který zároveň zplnomocňuje přejímajícího k odhlášení předávajícího od odběru energií. Chcete-li byt pronajímat a máte nájemníky, můžete se s nimi domluvit, že elektřinu a plyn napíšete na ně.

4.2. Navedení plateb za vodu, topení, fond oprav atd.

Kromě el. energie je potřeba na sebe (či na nájemníky bytu) přepsat vodu, plyn, případně kabelovou televizi či internet. Navíc budete muset platit do společné kasy na opravy a provoz domu (fond oprav, výtah, úklid aj.). Informujte se u správce domu, případně na družstvu.

4.3. Změna trvalého bydliště

Chcete-li si na svůj nový byt přepsat trvalé bydliště, zajděte si na městský úřad a tam vše jednoduše vyřídíte během jedné návštěvy. Potřebujete doložit svou totožnost (občanský průkaz) a skutečnost, že jste majitelem bytu (kupní smlouva).

4.4. Hledání nájemníka

Jestli chcete byt pronajímat, můžete využít služeb RK nebo si nájemníky najít sami. Existují weby, kde můžete inzerovat (např. www.bezrealitky.cz) nebo můžete např. vyvěsit vlastní leták v dané lokalitě. Dejte si pozor, komu byt pronajímáte a sepište s nájemníky kvalitní smlouvu.

Pokračovat na další kapitolu – Právní úprava předmětu projektu či jeho realizace.
Zpět na přehled obsahu šablony Koupě bytu.

Partnerem tématu Koupě bytu je Ing. David Herbinger, odhadce nemovitostí a realitní poradce: nabízí odhady a znalecké posudky v oboru nemovitostí a dále realitní poradenství pro prodávající, kupující a investory do nemovitostí atp.

Vylepšete komentářem tento obsah.