Poznámky k jednotlivým aktivitám rekonstrukce bytového jádra

Tato stránka je kapitolou šablony Rekonstrukce bytového jádra.

1. Určení rozpočtu a očekávání

Před započetím rekonstrukce je důležité si ujasnit, co od rekonstrukce očekáváme. Co by nám tato rekonstrukce a vynaložené finanční prostředky měly přinést? Zvýšení životního standardu, investice pro navýšení hodnoty bytu, rekonstrukce ze zdravotních důvodů člena domácnosti aj.? Také u tohoto malého projektu platí – nějaké cíle, nějaký výsledek. Od očekávání se dále odvíjí výše rozpočtu a množství finančních prostředků potřebných pro realizaci. Na investorovi je rozhodnutí, jak bude projekt financovat – má našetřeno, bude brát půjčku? S jak velkou finanční rezervou je třeba počítat?

2. Zjištění současného stavu

V této fázi analyzujeme současný stav bytového jádra. V jakém technickém, hygienickém (atd.) stavu se sociální prostory nachází. Je pravděpodobné, že pro některé oblasti jako je stav elektrických rozvodů, vodovodních rozvodů aj. bude nutná konzultace s odborníkem z oboru. Dobře nám pro analýzu poslouží původní plány, půdorys a další dokumentace. Tomuto odpovídají následující podbody.

2.1. Zajištění původních plánů

2.2. Zjištění skutečného stavu

Tato činnost by nám měla napovědět, jak moc se liší současný stav od našich cílů. Co je možné ponechat, co bude nutné zbourat a udělat nebo pořídit nové?

3. Projektová příprava

Na základě první studie (očekávání), která by měla stanovovat rozsah rekonstrukce včetně její ekonomické náročnosti, je třeba stanovit kritéria, která musí být dodržena a budou vodítkem při výběru firmy. Projekt může zpracovat i někdo z vašich známých, který má patřičné znalosti nebo zkušenosti, důležité je ale razítko pod ním. To musí dát právě a jen autorizovaná osoba. Najdete ji na internetu nebo Vám ji doporučí přímo stavební firma specializovaná právě na rekonstrukce panelových bytů.

Mohlo by se hodit – rejstřík autorizovaných osob

3.1. Získávání informací o stavebních firmách a dodavatelích

Rozhodnete-li se spolupracovat s externí firmou nebo spolupracovníky je zdrojem pro informace samozřejmě internet, kde většina firem a dodavatelů má již své stránky. Je vhodné se informovat také u svých známých, kteří mohou mít zkušenost s různými dodavateli i firmami a jsou zdrojem referencí.

3.2. Domluva externích spolupracovníků, sepsání smluv

Po výběru následuje specifikace a rozsah provedených prací, což je třeba stvrdit smlouvou a nespoléhat se na ústní dohody. Důležitými body smlouvy jsou zejména rozsah prací (kvalita provedených prací), cena a termín realizace. Při výběru dodavatelů je nejlepší vybrat si kvalitního odborníka, který zpracuje technickou projektovou dokumentaci, a na základě tohoto pak nejlépe můžete porovnávat už konkrétní cenové nabídky ostatních dodavatelů. Pokud budete poptávat firmy bez konkrétní a přesné specifikace požadavků vč. množství a typu použitého materiálu, jejich cenové kalkulace budou hodně těžko porovnatelné.

3.3. Studie podkladů

Po výběru dodavatele na dokumentaci následuje studie podkladů a příprava potřebných dokumentů pro ohlášení příslušnému úřadu (nejčastěji bytovému družstvu).

3.4. Výběr a schválení podkladů (povolení k přestavbě, ohlášení)

K podání žádosti o stavební povolení a k jeho získání budete potřebovat projekt na stavební úpravu, kterou hodláte provádět. V daném případě na přestavbu bytového jádra. Odborník s praxí již ví, co je potřeba v dokumentaci zdůraznit, co přiložit a co naopak vynechat. Projektové služby firem se pohybují v cenové relaci cca od 3000,- a výše dle složitosti projektu. Odborník by Vám měl také poradit, které změny je nutné ohlásit, u kterých je nutné žádat o povolení vlastníka domu atp.

3.5. Návrh a nákres (nebo vizualizace) přestavby

Výsledkem projektové přípravy by pak měl rozpracovaný plán přestavby a samotný návrh (popř. vizualizace) přestavby. Není třeba vytvářet zbytečně rozsáhlý a podrobný projekt, který by sice vzhledově ohromil, ale byl dražší. Vůči dodavateli stačí projekty rozpracovat tak, aby obsahovaly to základní, co dodavatel potřebuje pro průběh vlastní realizace. Půdorysná dispozice, základní kótování, schéma instalačních rozvodů a základní technický popis, to je to, co kvalitnímu dodavateli postačí.

4. Demontáž a renovace

Demontáž je jedna z věcí, na které můžeme ušetřit. Jedná se o náklady spojené zejména s bouráním, odnášením starých věcí a manipulace s materiálem, případně příprava pro rozvody.

4.1. Demontáž stávajícího bytového jádra

Tato fáze patří mezi fyzicky nejnáročnější část přestavby. Počítejte s tím, že pak po nějakou dobu budete bez funkčního WC a koupelny. Před započetím je také důležité vědět, jak budeme nakládat s odpadem a jakým způsobem s ním budeme manipulovat. Z hlediska hluku i prašnosti se často jedná o nejnepříjemnější část přestavby jak pro investora, tak okolí.  Pro odkládání stavebních odpadů slouží sběrné dvory. Cena za likvidaci stavebních odpadů se ve sběrných dvorech stanovuje podle objemu a typu odpadu. Suť nejlépe přemístíme v silnějších plastových pytlích.  V některých městech bývají v různých intervalech umisťovány velkoobjemové kontejnery pro odpad. Tento odvoz je bezplatný, je možno jej taky v omezené míře využít.

Mohlo by se hodit – sběrné dvory (informace o sběrných dvorech ve Vašem okolí – umístění, ceny).

4.2. Renovace potrubí (včetně napojení na kuchyň)

Renovace potrubí pro vodu a plyn by měla být samozřejmostí při rekonstrukci bytového jádra, je-li většího rozsahu. Práci s plynovým potrubím musí provádět odborník, viz dále výběr zdravotechniky.

Mohlo by se hodit video – montáž odpadů (praktický pracovní návod pro montáž odpadů).

4.3. Renovace elektrického vedení

Již standardem se v dnešní době stala výměna starých hliníkových rozvodů za kvalitnější měděné. Renovace elektrického vedení umožňuje instalaci zásuvek, vypínačů a dalšího vybavení dle potřeby. Ve starých bytových jádrech se můžeme setkat s tím, že v koupelně například úplně chybí zásuvka. Renovaci nebo minimálně revizi by měl provádět odborný pracovník, který je schopen provést kvalitní revizi zejména s ohledem na bezpečnost. Před provedením úprav elektřiny je vhodné konzultovat povinné podmínky předem s technikem, který bude provádět a schvalovat revizi (např. vzdálenost zásuvek od zdrojů vody atp.). Revize elektrických zařízení musí být provedena vždy po úpravě elektroinstalace kvalifikovaným revizním technikem, cena revize je cca 1000 Kč. Vhodné je taky zamyslet se nad umístěním vypínačů světel a odsavače par, ať je ovládání intuitivní i pro návštěvy.

Mohlo by se hodit – umístění zásuvek (autor v článku popisuje, na co si dát pozor a jak umístit zásuvky v koupelně).

- Kdo může provádět elektrorevize, co musí splňovat revizní technik (informace na stránce firmy, která revize provádí, lze však využít i jiné osoby nebo firmy splňující tyto podmínky).

5. Zednické práce

5.1. Zednické úpravy

Zednické práce jsou jedna z nejvýznamnějších činností, která má velký vliv na celkový výsledek. Kvalita a přesnost odvedené práce rozhoduje z velké části o tom, zda bude klient spokojený nebo ne. Je proto vhodné zvážit, zda jsou naše schopnosti na takové úrovni, abychom se do zednických prací pouštěli sami nebo si raději najmeme externího pracovníka. Opravy v tomto případě jsou možné, ale často velmi nákladné. V krajním případě opravy znamenají téměř novou rekonstrukci.

Důležité je také vybrat vhodný materiál. Některé staré byty mají např. stará umakartová jádra. Při rekonstrukci můžete použít zdivo (časté jsou lehčené tvárnice), někdo volí sádrokarton. Při rozhodování byste měli zvážit i hmotnost, trvanlivost, hlukovou izolaci, nosnost (např. pro skříňku, umyvadlo, kotel nebo kuchyňskou linku), rychlost, pracnost a také cenu.

Mohlo by se hodit – montáž příčky, zdění stěn (pracovní návody).

5.2. Nová izolace

Pro nabídku materiálu a typů izolací doporučujeme internet. Z hlediska izolace je vhodné se zaměřit na vliv vody v sociálních prostorech. V tomto případě se jedná o tzv. hydroizolaci. Z hygienického hlediska je důležitá i zvuková izolace týkající se zejména rekonstrukce podlah v panelovém bytě. Po provedení úprav musí podlaha splňovat tzv. neprůzvučnost, která je stanovena v příslušné normě. Více informací a skladbě podlahy a normě v odkaze níže.

Mohlo by se hodit – Požadavky na akustiku

5.3. Podlahové práce

Mohlo by se hodit – obkládání dlaždicemi (pracovní návod).

5.4. Obkladačské práce

6. Vybavení a nákup

Výběr vybavení je proveden na základě stanovených požadavků na zařízení a finančních prostředků, které jsou k dispozici. Jako zdroj informací opět doporučujeme internet, odborné časopisy, případně specializované obchody.

6.1. Výběr vany a umyvadla

Na českém trhu jsou v tuto chvíli vany plechové anebo akrylové. Spíše než podle druhů se ale budete pravděpodobně muset potýkat s výběrem velikosti tak, aby byla velikostně shodná s Vašimi požadavky. Chcete-li vyměnit umyvadlo, tak zde takový problém většinou není. Jediné co Vás musí zajímat, je jestli se umyvadlo přidělává do zdi koupelny nebo na nějakou skříňku.

6.2. Výběr zdravotechniky

Odvádění odpadních vod je řešeno domovní kanalizací. Na potrubí domovní kanalizace je užíváno potrubí systémů z PVC. Výrobci kanalizačních systémů rovněž dodávají různé speciální tvarovky, dále vpustě a sifony a také důležité čistící kusy.

Tekoucí voda z kohoutku je považována za samozřejmost. Ovšem je třeba věnovat náležitou pozornost návrhu, provedení vodovodu a zařizovacích předmětů. U místa odběru můžeme pro teplou vodu zvolit ohřívač akumulační nebo průtokový (elektrický, plynový) nebo můžeme zvolit zásobník na teplou vodu od objemu 3 L až po 100 L bojler. Vždy vybíráme podle konkrétních požadavků na odběrném místě.

Plyn musí být rozveden po bytě schváleným potrubím. Vnitřní rozvod plynu se provádí z nespalného potrubí z ocelových trubek bezešvých, spojených svařováním nebo měděných pájených na tvrdo. Rozvody jsou vedeny povrchově či pod omítkou. Nesmíme vést toto vedení v podlaze, nebo aby procházelo za pevně zabudovanými předměty a nevětranými dutými prostory (v podhledu). Při prostupu nosnou konstrukcí je třeba potrubí uložit do chráničky.

Před uvedením vnitřního rozvodu plynu do provozu je zhotovitelská firma povinna provést tlakovou zkoušku a revizi celého zařízení. Bez tohoto nelze plynovod provozovat.

Více informací (článek o zdravotechnice a jejím použití v bytě)

6.3. Výběr nábytku

Na trhu je velké množství vybavení do koupelen i WC. Je vhodné s tímto vybavením počítat již při návrhu z důvodu vhodných rozměrů ploch. Je pravděpodobné, že to co máme umístěno ve stávající koupelně, budeme chtít umístit i do nové.

6.4. Výběr pračky

Mohlo by se hodit – výběr pračky (praktický návod, jak správně vybrat pračku). Viz také níže instalace pračky.

7. Instalace vybavení

7.1. Dovoz vybavení

Po nákup vybavení a jeho dopravy domů následuje jeho rozbalení a instalace.

7.2. Instalace vany a umyvadla

Instalaci je možno provést s pomocí přiložených návodů nebo případně přizvat odborníka. Instalace firmou zvyšuje náklady, proto je možné, chceme-li ušetřit, alespoň instalaci zkusit a případně, že se nám nedaří, přenechat instalaci odborníkům. Při běžném zacházení nehrozí zničení vybavení a instalaci je většinou schopen zvládnou i šikovný laik. Důležitá je zejména dlouhodobá těsnost. Zatékání usazené vany by Vám např. způsobilo skryté problémy s vlhkostí, v krajním případě byste mohli vytopit sousedy.

Mohlo by se hodit – Montáž umyvadla, zabudování sprchové vaničky, zabudování vany (pracovní návody).

7.3. Instalace záchodu

Mohlo by se hodit – instalace WC (pracovní návod).

7.4. Instalace baterií

Mohlo by se hodit – instalace baterie (pracovní návod).

7.5. Instalace nábytku

Dle návodu přiloženého k nábytku.

7.6. Instalace pračky

Je popsána pro každý typ pračky v návodu na instalaci. Základem je odstranění jistících šroubů bubnu a správné vyvážení pomocí nastavitelných nožiček. Na pračku je vhodné myslet už při rekonstrukci a připravit si vhodně rozvody vody i odpad. Je užitečné mít např. samostatný ventil pro zastavení přívodu vody k pračce i nastálo připevněný odpad vyhovující požadavkům pračky. Umístění a velikost pračky může také výrazně ovlivnit dispoziční řešení rekonstrukce, klást požadavky na velikost dveří do koupelny atp.

8. Závěrečné úpravy a úklid

Pokud realizaci provádí externí firma, tak by závěrečné práce i úklid měly být součástí zakázky.  U rekonstrukce bytového jádra i obecně je třeba počítat s vysokou prašností, proto je pravděpodobné, že finální úklid bude dokončen až nějaký čas potom, co budou řemeslníci dávno pryč.

9. Kontrola kvality provedení, případné opravy a reklamace

Kontrolu kvality provedení můžeme přenechat stavebnímu dozoru (je vhodné jej mít v průběhu celé rekonstrukce), nebo se spolehnout na svůj vlastní úsudek. Každopádně by kvalita provedených prací měla odpovídat daným normám a smlouvě. Rozhodně se dá jenom doporučit častou a průběžnou kontrolu, jelikož kontrolovat až po ukončení by mohl být problém (případná nutnost znova něco zbourat, přestavět a podobně).

Příběhy ze života

  • Šla jsem na stavební úřad vybavena dokumentací k bytu a stavební vyhláškou, kterou jsem měla nastudovanou. Byla jsem tak lépe připravena na argumentaci úředníka. Přestavba probíhala v roce 2005, kdy se ještě stavby menšího rozsahu dělaly na ohlášení. Jednalo se o vybourání umakartového jádra a vybudování nového ze sádrokartonu, kdy zároveň bylo jádro zvětšeno. Úřednice argumentovala, že to nejde na ohlášení, jelikož budeme měnit dispozice bytu. Dle vyhlášky jsem jí dokázala, že se o změnu dispozice bytu – tj. stavba, bourání či posunutí příčky – nejedná, jelikož zde žádná nebyla. Stěnu umakartového jádra za příčku považovat nelze.

Pokračovat na další kapitoluPrávní úprava předmětu projektu či jeho realizace.
Zpět na přehled obsahu šablony Rekonstrukce bytového jádra.


Vylepšete komentářem tento obsah.