Nejčastější rizika a chyby

Tato stránka je kapitolou šablony Koupě bytu.

Koupě nemovitosti potažmo bytu vždy znamená určitou míru rizika. Proto je dobré alespoň s nimi počítat, vědět o nich a snažit se jim předcházet. Riziko je s prodejem a nákupem nemovitosti vždy spojeno a nelze jej nikdy eliminovat, ale je možno jej snížit. Chybám, které můžeme dělat v procesu kupování bytu (narozdíl od rizika) předcházet lze. Čím bude vyšší potencionální cena bytu, tím větší váhu mohou mít budoucí chyby.

Rizika

  • Rizika spojená s realitní kanceláří

Pokud si vybereme pro nákup bytu realitní kancelář, je dobré dbát na její serióznost. To můžeme odhadnout podle několika ukazatelů. Kvalitu RK bude odrážet, zda-li má kamenné sídlo a jaký je celkový přístup ke klientovi. Důležitý je i přístup realitního makléře, který nabídku pro Vás bude zprostředkovávat. Dalšími fakty, které bychom měli prověřit, jsou historie realitní kanceláře, reference a také se vyplatí nahlédnout do obchodního rejstříku.

  • Úschova peněz při nákupu

Pro minimalizaci rizika ztráty peněz (např. podvodem) se využívá tzv. úschova peněz. Více viz notář a advokátní kancelář v kapitole Zainteresované strany. Ne všechny druhy úschovy jsou stejně bezpečné, záleží však hodně také na formulaci podmínek pro výplatu uschovaných peněz prodávajícímu.

  • Nevyváženost kupní smlouvy

Častokrát jsou smluvní pokuty zaměřeny na stranu kupujícího, ale na straně potencionálního prodávajícího chybí částečně nebo zcela. Obdobná situace může nastat při odstoupení od smlouvy, kde situace bude opět nevyvážena a bude sepsána ve prospěch prodávajícího. Prodávající bude moci odstoupit od smlouvy prakticky bez smluvních pokut a kupujícímu mohou hrozit nemalé finanční sankce. Většinou je před uzavřením kupní smlouvy po kupujícím požadováno, aby byla provedena úhrada za nemovitost. Kupující, tak může nést značné riziko, protože jeho možnosti na odstoupení smlouvy jsou spojeny se sankcemi a pokutami. V praxi se jeví rozumné ustanovit sankci ve výši 5-10 % z kupní ceny, pokud se prodávající či kupující rozhodnou odstoupit od smlouvy.

  • Kvalita bytu a skryté vady

Při výběru se můžete setkat jak s byty v původním stavu, tak i byty rekonstruovanými. Rekonstruovaný byt obecně vyžaduje nižší investice pro další kvalitní bydlení, přesto se i u rekonstruovaného bytu mohou vyskytnout nečekané vady. Pravidlem taky bývá horší dokumentace  (např. atypické řešení kabelů oproti ostatním bytům).

  • Životnost bytového domu a správa nemovitosti vč. hospodaření

Kromě technického stavu bytu je rozhodně nutné brát v potaz i celkový stav a životnost bytového domu (zde může být rozdíl mezi cihlovými a panelovými domy). Rizikem může být i neschopný správce nemovitosti (popř. samospráva), který neefektivně hospodaří s penězi ušetřenými na opravy, rekonstrukce, zateplení atp. Nájemníci některých domů nejsou schopni se mezi sebou dohodnout ohledně oprav či úprav, které by měly proběhnout a dům tak není řádně udržován. Vhodné je také zjistit si, jaká je současná výše platby do fondu oprav (resp. výše za m2), zda má dům nějaké úspory, v jaké výši má dům dluhy u bank a především, jaké další výdaje bude mít dům v budoucnosti: nový výtah, zateplení, okna, střecha, rozvody elektřiny, vody a odpadů ve společných prostorách domu aj. Dále jak vysoký je současný nájem, jak se rozpočítává teplo atp.

  • Kupní smlouva a základní údaje

V kupní smlouvě musí být uvedeno několik hlavních údajů. Mezi základní údaje, které by nás měly zajímat, patří příslušenství a popis samotného bytu. Katastr nemovitostí především zkoumá, zda je bezchybná specifikace předmětu prodeje. Dále by smlouva měla obsahovat prohlášení, že byt není užíván a pronajímán (prodávající je povinen si do určitého data odhlásit trvalé bydliště) žádnou jinou osobou, jelikož informace o nájemnících si na katastru nemovitostí nemůžeme vyhledat. Následně by mělo být jasné ustanovení ceny a způsob její úhrady. Dále je důležité mít dobře formulované ustanovení ohledně platby daně z převodu nemovitostí, protože ze zákona je plátcem daně prodávající, ovšem pokud prodávající daň neuhradí, obrátí se finanční úřad na kupujícího, který je ručitelem a hrozí mu nemalá finanční újma.

  • Lokalita a sousedé

Pokud jsme si vybrali byt, úspěšně byla provedena transakce a kvalita bytu odpovídá našim představám a spokojenosti, hrozí další riziko spojené se sousedy a lokalitou, kde se byt nachází. Pokud nejsme místní, nemusíme znát vnější prostředí, kde se byt nalézá a můžeme záhy nepříjemně zjistit například zvýšenou míru kriminality v našem okolí. Častokrát kupující bytu zapomínají na sousedy. I to se v budoucnu může ukázat jako nečekaná nepříjemnost a soužití se sousedy, se kterými nebudeme vycházet, mohou přerůst do mnohem větších problémů, než se může zpočátku zdát. Proto pokud je to možné, snažte se zjistit o sousedech co nejvíce informací.

Chyby

  • Dobře zvažte, zda kupujete co chcete

Před tím než uzavřete smlouvu o koupi, dobře si promyslete, jestli můžete od tohoto bytu čekat to, co si slibujete a zdali bude odpovídat Vašim nárokům. Uvažujte tedy dlouhodobě a taky si zodpovězte otázku ohledně výše splácení. Pokud budete mít hypotéku, dobře si promyslete, jestli odpovídá Váš příjem možnostem splácení.

  • Nepřipravenost nákupu – koupě v nesprávný okamžik

Při kupování bytu je pro Vás důležité ve správný okamžik provést nákup. Ceny bytů a nemovitostí většinou odráží hospodářský cyklus a je tedy na nás, abychom sledovali vývoj cen bytů v čase.

  • (Ne)využití služeb realitního agenta

Realitní agent by měl hájit Vaše zájmy a snažit se vyhledávat byt podle Vašich parametrů a informovat o procesu kupování nemovitosti a to pokud možno za nejnižší cenu.

  • Omezení vlastnických práv

Před koupí bytu byste si měli zkontrolovat, že na předmětu prodeje nevázne žádné věcné břemeno ani zástavní právo smluvní, exekutorské apod. Toto věcné břemeno lze vysvětlit jako omezení vlastnického práva k nemovitosti. Vznik věcného břemene a zástavy může vzniknout z několika důvodů, nejdůležitější však je zjištění existence věcného břemene. Pokud je na byt uvaleno věcné břemeno, můžeme si to ověřit z výpisu katastru nemovitostí.

  • Kdy poslat peníze na účet prodávajícího

Pokud už jste se rozhodli pro koupi bytu a s vlastníkem bytu už jste se dohodli na koupi a máte vyřízeny všechny potřebné úkony, dobře si pohlídejte, kdy budete posílat peníze prodávajícímu. Riziko lze snížit právě profesionálně řešenou úschovou peněz (notář, advokát).

  • Jakým způsobem platit a poslat peníze za byt

Jaká cenová výše má být stanovena je věcí prodávajícího nebo spíše dohody s Vámi. Důležité však je, jaký způsob platby zvolit. Platba může proběhnout bezhotovostně nebo v hotovosti, dle české legislativy můžete v hotovosti zaplatit v přepočtu max. sumu 15.000 EUR. Rozhodně lepší volbou bude první varianta – tedy bezhotovostně neboli převodem z účtu na účet. Pro obě strany to znamená, že pohyb peněz za nemovitost bude zaznamenán.

Vhodné je složit peníze u advokáta(notáře) či banky, tento zprostředkovatel po složení celé částky na úschovní účet vyrozumí obě strany, že peníze byly připsány, a poté se předá kupní smlouva na katastr nemovitostí. Po zapsání vlastnického práva katastrem nemovitostí odesílá zprostředkovatel kupní cenu prodávajícímu.

  • Nezapomeňte porovnávat Vaši vybranou nemovitost s cenami okolních podobných nemovitostí
  • Veškeré smlouvy vyřizujte písemně – vše na čem se domluvíte sepište

Pokračovat na další kapitoluPříklad rozpočtu a finance projektu.
Zpět na přehled obsahu šablony Koupě bytu.

Partnerem tématu Koupě bytu je Ing. David Herbinger, odhadce nemovitostí a realitní poradce: nabízí odhady a znalecké posudky v oboru nemovitostí a dále realitní poradenství pro prodávající, kupující a investory do nemovitostí atp.

Vylepšete komentářem tento obsah.